Tecnología.

Pero no crean que el articulo será así de corto.

La idea es entender como la tecnología puede crear, facilitar evolucionar la industria inmobiliaria y la oportunidad de inversiones inmobiliarias.

En la mayoría de los países latinoamericanos existen muchas barreras y pocas oportunidades para que los pequeños inversionistas entren al mundo de los bienes raíces.

Los bienes raíces es la clase de activos más grande del mundo y aunque la inversión en este tipo de activos es muy popular y es probablemente el menos riesgoso, sigue siendo muy complicado y caro.

Primero vamos a platicar un poco de algunas formas en que se puede invertir en Desarrollo inmobiliario

1. Equity en un proyecto (inversionista, asumiendo el riesgo del proyecto)
2. Comprando unidades de un proyecto en preventa.
3. Comprando unidades ya listas para rentar.
4. Comprando propiedades viejas y remodelarlas. (Flipping houses)
5. Colocar el dinero en algún fideicomiso de bienes raíces privado
6. Comprar acciones de alguna empresa pública que invierta en real estate

Las primeras 4 son las opciones principales para los latinoamericanos, y como podrán analizar, son opciones bastante costosas.

Las ultimas 2 son las opciones que los mercados latinoamericanos no han desarrollado a su máximo potencial.

Y por allí va ligado a la respuesta a la pregunta de este artículo.

Antes de entrar directo a discutir lo hablado anteriormente, necesito que entendamos un factor importante que juega un papel muy importante en esto. Y ese es la liquides.

El mercado inmobiliario a nivel mundial vale trillones de dólares, y solo un 1% de ese trillón está siendo transado, lo cual significa que la industria es sumamente ilíquida.

A pesar de ser una industria poco liquida, los bienes raíces han probado ser una muy buena estrategia de inversión, y las razones principales son debido a que son activos “tangibles”, el factor “plusvalía” que no tienen los otros activos, generan ingresos estables y retornos interesantes.

Pero si solo un 1% del total del valor de los bienes raíces está siendo transado, muy poca gente se está beneficiado de este tipo de inversiones.

Entonces para resolver la incógnita de este articulo tenemos que analizar cómo resolver los siguientes 4 problemas puntuales.

Primero, el hecho de que no sea necesario invertir cantidades altas para entrar al negocio de los bienes raíces.

Segundo, es como generar vehículos públicos, me refiero a que la gente promedio tenga acceso a este tipo de inversiones.

¿Porque menciono eso?

Actualmente la industria está hecha para que solo pocos puedan invertir en vehículos de bienes raíces. Las oportunidades interesantes son solo presentadas a inversionistas de alto perfil, no a la persona común y corriente.

Tercero, la liquides. La naturaleza de un desarrollo inmobiliario conlleva muchos años, desde que inicia la oportunidad de negocio, pasa por planificación, construcción, entrega de unidades inmobiliarias y se finiquita el desarrollo.

Durante todo este tiempo la inversión está atrapada. Para que la persona promedio “quiera” invertir en este tipo de industria hay que resolver la forma de que pueda volverse una industria liquida.

Y cuarto el cual es un problema para la transacción de cualquier tipo de activo, son las comisiones de terceros en las transacciones. Son montos elevados que, para inversión de sumas pequeñas, las harían poco interesantes.

Regresemos a la primera palabra que escribí en el artículo.

Tecnología, y como nos ayuda a cambiar y resolver todo esto.

Digitalización de los bienes raíces, registros digitales, firmas electrónicas, escrituras por medio de blockchain, y tokenización de los activos inmobiliarios.

Así de sencillo, estos principios que menciono solventan los 4 problemas mencionados anteriormente.

No quiero escribir con una jerga tan tecnológica. Pero blockchain trae consigo el uso de contratos inteligentes.

El contrato inteligente logra transparencia en los acuerdos sin la necesidad de un intermediario.

Luego entra la tokenización de los activos los cuales se transan por medio de estos contratos inteligentes, eliminando corredores, eliminando abogados, bancos, etc.

Y el beneficio principal de la tokenización es volver liquido las inversiones. Ojo que necesitamos una plataforma o “Marketplace” para transar estos tokens. Conectar a inversionistas con desarrolladores o desarrollos.

Para entrar más a detalle sobre el tema de la liquides. El hecho de tokenizar los activos (fraccionar el monto total de una inversión en muchas partes más pequeñas) y la rapidez para transar estos tokens, logran que sea posible que exista liquides en la industria.

Se escucha fácil, pero la barrera más grande es el desconocimiento de todo esto que estoy mencionando. Obviamente por ser relativamente nuevo, pocos entenderán y es una cuestión de evangelizar a los actores principales para lograr que esto suceda, estamos hablando de desarrolladores inmobiliarios, desarrolladores tecnológicos, corredores, abogados, y principalmente (los más importantes) gobierno y usuario final.

Gobiernos pues porque será necesario establecer leyes que avalen este tipo de tecnología y usuario final porque deben de tener la confianza de invertir en un vehículo así. Se rompe el paradigma de la transacción de bienes inmuebles, los cuales vienen igual desde hace muchísimos años. Todo cambio requiere mucha educación.

En la universidad le enseñan a uno que la TIR es: “La tasa de descuento que hace que el VPN sea 0”. La respuesta es correcta. Pero para el inversionista que no es financiero esa descripción no le dice absolutamente.

TIR es la tasa de RENTABILIDAD PROMEDIO ANUAL que el proyecto le regresa al inversionista por invertir en un proyecto.

En el párrafo anterior la palabra más importante es “promedio”, más adelante explico por qué.

Veamos un ejemplo para entender más fácilmente.

Lo que vemos es un proyecto, su inversión y sus retornos.

La inversión es de $1MM, y genera retornos en el año 1 =$650k; año 2 = $650k; año 2 = $650k, al final de los 3 años se ingresan $1.95MM. ($1.95MM – $1.00MM = $950k). La utilidad final es de $950k.

ROI (Return on investment) = $950k/$1MM * 100% = 95%.

Se gana un 95% de lo que se invirtió, pero en 3 años. Si se hiciera un análisis anual rápido y sin tomar el valor del dinero en el tiempo seria así: 95%/3 = 31.6% anual.

Al tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo, la TIR arroja un retorno “promedio” anual de 42.57%, esto no quiere decir que en realidad el proyecto nos regrese ese porcentaje cada año. Pero financieramente la TIR nos da este índice para poder compararlo contra otros proyectos y decidir en donde invertir.

Muchas veces los dueños de propiedades le tienen un valor sentimental a sus propiedades y creen que vale más que lo que realmente el mercado da por ellas.

Como todo en esta vida la ley de la oferta y demanda prevalece en este ámbito también. Todo bien vale lo que el mercado esté dispuesto a pagar.

Y cuando hablamos de vender tierra para un desarrollo inmobiliario, el valor lo genera el “que se puede hacer en la tierra”. ¿Qué se puede construir? ¿A cuánto puedo vender lo que construya?

Para responder la primera pregunta tenemos que ver las normativas urbanísticas de cada ciudad. “¿Qué me dejan construir?”

Y para responder la segunda pregunta pues es de analizar cuanto valor le estamos generando a nuestro nicho de mercado para que absorban nuestras unidades al precio que queramos.

Entonces, ¡¡tu tierra no vale lo que tú digas o piensas! Vale lo que el mercado diga que vale tu propiedad.

Si tu tierra tiene una vivienda construida, ¡¡al desarrollador no le genera valor que la tierra tenga construcción!! por lo cual no va a apagar el valor de la construcción.

Si vendes a alguien que simplemente quiere habitar el inmueble construido, entonces, ¡¡para esa persona si tiene valor! Ese comprador ¡¡si pagara el valor de la construcción!!

Si quieres vender tu tierra y no tienen ni la más mínima idea de cuando vender, entonces contrata a una empresa valuadora autorizada por bancos. “¡¡No a tu ahijado quien saco el curso de valuador!!” Ellos te dirán, cuánto vale tu tierra y cuánto vale tu construcción.

Si tú eres desarrollador y estas en búsqueda de propiedades para desarrollar, en el próximo blog te daré la formula básica para saber a qué precio máximo deberías de comprar tierra.