¿A qué precio comprar tierra para desarrollo inmobiliario?
En el post pasado” ¿Cuánto vale mi tierra?” hable de desde la perspectiva del dueño de la tierra quien en lugar de vender sus propiedades a valor de mercado, pretenden vender a un valor sentimental inexistente y que el mercado nunca lo absorberá.
Ahora en este hablare desde la perspectiva del desarrollador inmobiliario quien quiere analizar rápidamente opciones de tierra que hay en el mercado para poder emprender su siguiente desarrollo inmobiliario.
En especifico me enfocare en análisis de tierra en la ciudad capital de Guatemala, ya que es una ciudad donde hay normas y reglamento establecido, dando mas certeza a los desarrolladores de lo que el terreno es capaz de edificar.
La tierra vale lo que el mercado dice que vale. Y el mercado esta dispuesto a pagar si tiene certeza de que lograra construir X cantidad de metros cuadrados vendibles y estos metros los lograra colocar en el mercado a un valor, !que también el mercado definirá el valor!
Cuando un desarrollador conceptualiza un producto, debe ser capaz de generar valor suficiente para que su “mercado” absorba sus metros cuadrados disponibles. Logrando así el ciclo del proyecto y de cualquier inversión, “comprar-generar valor-vender- generar utilidad”
Ahora para realizar un analizar terrenos rápidamente no es una gran ciencia, pero si requiere conocimiento para no meter la pata.
El precio de la tierra “para un desarrollador” valdrá lo que pueda construir y vender. Por lo mismo las variables claves que hay que ver son:
- ¿A qué precio por m2 podre vender mis inmuebles en dicha localización?
- ¿En que zona general se encuentra mi terreno? G1,G2,G3,G4 o G5
- ¿Qué edificabilidad podre hacer en ese terreno? Es decir cuantos m2 vendibles puedo construir..
- ¿Qué porcentaje en relación a la venta total valdrá mi terreno? TIP: Normalmente no pasa de 10%
- Y la última es: ¿Qué relación área de construcción vrs área rentable lograre en mi proyecto?
Con esto claro ya pueden decidir cuanto vale esa tierra para el proyecto que están proponiendo.
Ojo, la experiencia de cada desarrollador sera clave para analizar esto de mejor manera y descubrir buenas oportunidades.
¿Qué les puedo aportar yo para este análisis? Les dejo este archivo en donde podrán hacer el análisis rápido.
Se los explico rápidamente aquí
Si tienen otras maneras de analizar, o simplemente tienen comentarios sobre este, bienvenidos los comentarios.
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