Antes de responder la pregunta que planteo en el título de este artículo, quiero que estemos claros contra que otras clases de activo compite el REAL ESTATE. Empezamos con definiciones básicas.

¿Qué es un activo?

Un activo es un recurso con valor que alguien posee con la intención de que genere un beneficio futuro, representa todos los bienes y derechos.

¿Qué es una clase de activos?

Es una agrupación de recursos y/o inversiones con similares características. Y las clases de activos más comunes son las siguientes:

1. EQUITYS (acciones en empresas públicas)
2. BONDS (Bonos)
3. REAL ESTATE (Bienes raíces)
4. COMMODITIES (materia prima)
5. PRIVATE EQUITY (Acciones en empresas privadas)
6. CRYPTOCURRENCIES (Criptomonedas)

Entonces, la pregunta es ¿Porque el Real Estate es la mejor clase de activo?

Hay varios factores los cuales vamos a tocar como: Riesgo, retorno, liquides, volatilidad, plusvalía.

Como menciono al inicio, invertir en un activo es comprar algo en lo cual creemos que nos dará un beneficio a futuro.

Entonces en realidad la pregunta del título esta formulada de tal forma que implícitamente estamos diciendo que el REAL ESTATE es la mejor clase de activo, pero ojo, porque en realidad todo depende del punto de vista, todo depende de la visión del inversionista.

Existe la teoría que dice que la rentabilidad es proporcional al riesgo, esto quiere decir que cuando una de estas magnitudes aumenta, la otra aumenta en las mismas proporciones.

Por lo tanto, cuando hablo de que depende del punto de vista, me refiero a que cual es el riesgo que el inversionista está preparado para asumir en un a inversión. Si no quiere asumir ningún riesgo entonces probablemente no generará ningún retorno.

¿Esto nos lleva al siguiente paso, como determinamos el riesgo? ¿O como lo medimos?

El riesgo financiero es la probabilidad de perder dinero y va ligado a otro término importante que es la volatilidad.

La volatilidad es la rapidez con que cambian los precios en los mercados financieros.

La volatilidad de una inversión genera desconfianza y también aumenta mucho la probabilidad de perder dinero, como también aumenta la probabilidad de ganar dinero, por eso dijimos anteriormente, que el retorno es proporcional al riesgo.

Si un inversionista está arriesgando mucho, es porque espera un retorno alto.

Si un inversionista no está arriesgando mucho, no está esperando un retorno alto.

¿Entonces porque decimos que Real Estate es la mejor clase de activos?

La relación riesgo/retorno es la más estable de toda la clase de activos, pudiéramos decir que es la mas balanceada de todas.

Uno de los diferenciadores más grandes de esta clase de activos es el hecho de invertir en algo tangible. Invertir en ladrillos le dicen.

Mientras que las otras clases de activos son la mayoría intangibles, papeles que validan las inversiones.

También generan flujo de efectivo, lo cual otros tipos de activos no lo harán. CASH IS KING dice el dicho.

Y, sobre todo, los bienes raíces tienen un pequeño beneficio que se llama plusvalía.

La plusvalía es el aumento de valor de un bien inmueble por circunstancias externas e independientes al bien inmueble, y este beneficio es algo que los otros tipos de activos no tienen o lo tienen muy pocos.

Podríamos escribir un sin fin de beneficios sobre los bienes raíces. Pero el objetivo principal de este articulo no es poner al Real Estate en un pedestal, sino educar un poco a todos sobre lo que significa invertir en un activo.

Porque cuando estamos invirtiendo estamos pensando en comprar algo que valdrá más en un futuro.

Si esta inversión está basada en principios sólidos y estudiados seguro funcionara, sino es más como un juego de azar, donde la probabilidad de perder puede ser muy es alta.

Antes de invertir en cualquier tipo de activo tenemos que estudiar, entender porque se piensa que esa inversión generara frutos en un futuro. Entender que nivel de riesgo estamos tranquilos con asumir, entender cuánto dinero estamos dispuestos a perder si llegara a suceder.

Tener clara esa relación riesgo / rendimiento es clave en cualquier tipo de inversión. Y tener una visión clara, es sumamente importante porque no se trata de invertir por invertir, es cuestión de crear una estrategia de inversión.

La tokenización de activos inmobiliarios es una tendencia que está emergiendo en la industria, y básicamente es la convergencia entre la inversión inmobiliaria y la tecnología de blockchain.

Antes de entrar en materia y para aquellos que no están tan familiarizados con los temas definamos rápidamente los términos blockchain y tokenización, de igual manera si no queda claro, los exhorto a que investiguen más sobre el tema porque sin duda alguna es el futuro no solo de la industria inmobiliaria sino de todas las industrias que involucren alguna transacción. (Ósea todas).

Que es Blockchain: NO son solo criptomonedas, es una tecnología que permite registro de datos inalterables, en una base de datos distribuida e inalterable.

Que es tokenización: Digitalizar activos financieros, incluyendo activos inmobiliarios. Un token es una unidad de valor que se genera para poder partir un valor en varios valores más. Si no está claro pensemos que si un inmueble vale $100,000.00 yo tokenizo el inmueble en 100 entonces tengo 1,000 tokens para transar en lugar de un solo inmueble

Ya que tenemos definido esto, quiero que sepamos que vamos a explicar a continuación.

La idea es que quien este leyendo esto entienda la importancia de tokenizar activos inmobiliarios, entienda que significa, porque es necesario, cuáles son los beneficios, y lo más importante es que captemos la idea para poder acelerar el proceso de la implementación de esta tecnología.

¿Qué significa tokenizar activos inmobiliarios?

Pues el concepto es relativamente nuevo y se ha usado más en el tema de criptomonedas. Pero en pocas palabras tokenizacion significa titularizar los activos inmobiliarios. También significa dividir el activo o inmueble en muchas partes o tokens iguales para poderlos transar. Puede ser dividido el área del inmueble, o en partes iguales.

Estos tokens están seguros porque se transan a través de la tecnología de blockchain, la cual brinda transparencia y seguridad.

¿Pero porque tokenizar activos inmobiliarios?

Pues existen varios motivos por lo cual es beneficioso tokenizar los activos inmobiliarios.

Como primer punto, hablemos de liquides. La industria inmobiliaria se conoce por ser una industria poco liquida. Cuando somos propietarios de un activo inmobiliario somos propietarios de un activo que tiene un valor alto. Por lo mismo es difícil transar un activo de esta envergadura con la misma rapidez que una acción de x empresas, por ejemplo. No es igual de rápido vender algo de $50 a algo de $100,000.00 comprendes?

Con la tokenizacion de activos podríamos crear 1,000 tokens con un valor de $100 sobre este inmueble de $100,000.00 y ahora podemos buscar a 1,000 compradores que paguen $100 por token y poder vender parte del inmueble.

Cuando un activo inmobiliario está generando rentas mensuales, pues comprar n cantidad nos daría n cantidad de renta mensual.

Como inversionistas nos ayuda mucho al tema de diversificación, no es lo mismo invertir $100k en un apartamento que invertir $20k en ese apartamento, otros $20k en una oficina, $30k en una ofibodega y $30k en un local comercial. Diversificamos el riesgo y probablemente obtendríamos un mayor beneficio anual.

Se logra derribar esa barrera que tiene la industria de que para invertir en bienes raíces se debe de tener mucho dinero. Con esta tecnología logramos acceder a muchos inversionistas de más bajo perfil.

Otro beneficio es que se podría acceder a una fuente de financiamiento diferente a las tradicionales. Otra opción al típico banco con el cual se trabaja un crédito hipotecario.

La transparencia es un factor muy importante en cualquier tipo de transacción, como estaría basado en la tecnología de blockchain la cual es una tecnología inmutable y segura, podríamos estar seguros de que nuestra transacción es segura.

Cuáles son los impedimentos más grandes para la implementación de este tipo de tecnología.

Número 1: El miedo. ¿Porque digo miedo? Pues la falta de conocimiento sobre estas posibilidades crea desconfianza y la desconfianza genera miedo a utilizarlo.

Número 2: La evolución del registro de la propiedad, aquí me refiero a que actualmente toda transacción de un activo financiero queda registrada manualmente en un registro de la propiedad, todo país tiene un ente como este quien es el encargado de llevar toda la trazabilidad. Aquí es donde entra el blockchain que funge como la parte digital de un registro de la propiedad, donde todo queda plasmado en el mundo digital creando esta transparencia y seguridad. La barrera que botar es que este ente gubernativo adopte la tecnología y la legalice como medio para llevar registro.

Número 3: Vinculación, la conexión entre el token y el inmueble, conexión entre el mundo digital y el mundo físico. Entonces, se trata de conseguir una vinculación permanente, con absoluta legalidad entre el token y el derecho real que representa para que exista la seguridad jurídica. Y para lograr esto se necesita tecnología como firma electrónica, y muchas otras tecnologías.

La idea es adoptar la tecnología la cual hará todos los procesos mas eficientes, pero requiere de mucho trabajo de todos los actores involucrados.

Tecnología.

Pero no crean que el articulo será así de corto.

La idea es entender como la tecnología puede crear, facilitar evolucionar la industria inmobiliaria y la oportunidad de inversiones inmobiliarias.

En la mayoría de los países latinoamericanos existen muchas barreras y pocas oportunidades para que los pequeños inversionistas entren al mundo de los bienes raíces.

Los bienes raíces es la clase de activos más grande del mundo y aunque la inversión en este tipo de activos es muy popular y es probablemente el menos riesgoso, sigue siendo muy complicado y caro.

Primero vamos a platicar un poco de algunas formas en que se puede invertir en Desarrollo inmobiliario

1. Equity en un proyecto (inversionista, asumiendo el riesgo del proyecto)
2. Comprando unidades de un proyecto en preventa.
3. Comprando unidades ya listas para rentar.
4. Comprando propiedades viejas y remodelarlas. (Flipping houses)
5. Colocar el dinero en algún fideicomiso de bienes raíces privado
6. Comprar acciones de alguna empresa pública que invierta en real estate

Las primeras 4 son las opciones principales para los latinoamericanos, y como podrán analizar, son opciones bastante costosas.

Las ultimas 2 son las opciones que los mercados latinoamericanos no han desarrollado a su máximo potencial.

Y por allí va ligado a la respuesta a la pregunta de este artículo.

Antes de entrar directo a discutir lo hablado anteriormente, necesito que entendamos un factor importante que juega un papel muy importante en esto. Y ese es la liquides.

El mercado inmobiliario a nivel mundial vale trillones de dólares, y solo un 1% de ese trillón está siendo transado, lo cual significa que la industria es sumamente ilíquida.

A pesar de ser una industria poco liquida, los bienes raíces han probado ser una muy buena estrategia de inversión, y las razones principales son debido a que son activos “tangibles”, el factor “plusvalía” que no tienen los otros activos, generan ingresos estables y retornos interesantes.

Pero si solo un 1% del total del valor de los bienes raíces está siendo transado, muy poca gente se está beneficiado de este tipo de inversiones.

Entonces para resolver la incógnita de este articulo tenemos que analizar cómo resolver los siguientes 4 problemas puntuales.

Primero, el hecho de que no sea necesario invertir cantidades altas para entrar al negocio de los bienes raíces.

Segundo, es como generar vehículos públicos, me refiero a que la gente promedio tenga acceso a este tipo de inversiones.

¿Porque menciono eso?

Actualmente la industria está hecha para que solo pocos puedan invertir en vehículos de bienes raíces. Las oportunidades interesantes son solo presentadas a inversionistas de alto perfil, no a la persona común y corriente.

Tercero, la liquides. La naturaleza de un desarrollo inmobiliario conlleva muchos años, desde que inicia la oportunidad de negocio, pasa por planificación, construcción, entrega de unidades inmobiliarias y se finiquita el desarrollo.

Durante todo este tiempo la inversión está atrapada. Para que la persona promedio “quiera” invertir en este tipo de industria hay que resolver la forma de que pueda volverse una industria liquida.

Y cuarto el cual es un problema para la transacción de cualquier tipo de activo, son las comisiones de terceros en las transacciones. Son montos elevados que, para inversión de sumas pequeñas, las harían poco interesantes.

Regresemos a la primera palabra que escribí en el artículo.

Tecnología, y como nos ayuda a cambiar y resolver todo esto.

Digitalización de los bienes raíces, registros digitales, firmas electrónicas, escrituras por medio de blockchain, y tokenización de los activos inmobiliarios.

Así de sencillo, estos principios que menciono solventan los 4 problemas mencionados anteriormente.

No quiero escribir con una jerga tan tecnológica. Pero blockchain trae consigo el uso de contratos inteligentes.

El contrato inteligente logra transparencia en los acuerdos sin la necesidad de un intermediario.

Luego entra la tokenización de los activos los cuales se transan por medio de estos contratos inteligentes, eliminando corredores, eliminando abogados, bancos, etc.

Y el beneficio principal de la tokenización es volver liquido las inversiones. Ojo que necesitamos una plataforma o “Marketplace” para transar estos tokens. Conectar a inversionistas con desarrolladores o desarrollos.

Para entrar más a detalle sobre el tema de la liquides. El hecho de tokenizar los activos (fraccionar el monto total de una inversión en muchas partes más pequeñas) y la rapidez para transar estos tokens, logran que sea posible que exista liquides en la industria.

Se escucha fácil, pero la barrera más grande es el desconocimiento de todo esto que estoy mencionando. Obviamente por ser relativamente nuevo, pocos entenderán y es una cuestión de evangelizar a los actores principales para lograr que esto suceda, estamos hablando de desarrolladores inmobiliarios, desarrolladores tecnológicos, corredores, abogados, y principalmente (los más importantes) gobierno y usuario final.

Gobiernos pues porque será necesario establecer leyes que avalen este tipo de tecnología y usuario final porque deben de tener la confianza de invertir en un vehículo así. Se rompe el paradigma de la transacción de bienes inmuebles, los cuales vienen igual desde hace muchísimos años. Todo cambio requiere mucha educación.

En la universidad le enseñan a uno que la TIR es: “La tasa de descuento que hace que el VPN sea 0”. La respuesta es correcta. Pero para el inversionista que no es financiero esa descripción no le dice absolutamente.

TIR es la tasa de RENTABILIDAD PROMEDIO ANUAL que el proyecto le regresa al inversionista por invertir en un proyecto.

En el párrafo anterior la palabra más importante es “promedio”, más adelante explico por qué.

Veamos un ejemplo para entender más fácilmente.

Lo que vemos es un proyecto, su inversión y sus retornos.

La inversión es de $1MM, y genera retornos en el año 1 =$650k; año 2 = $650k; año 2 = $650k, al final de los 3 años se ingresan $1.95MM. ($1.95MM – $1.00MM = $950k). La utilidad final es de $950k.

ROI (Return on investment) = $950k/$1MM * 100% = 95%.

Se gana un 95% de lo que se invirtió, pero en 3 años. Si se hiciera un análisis anual rápido y sin tomar el valor del dinero en el tiempo seria así: 95%/3 = 31.6% anual.

Al tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo, la TIR arroja un retorno “promedio” anual de 42.57%, esto no quiere decir que en realidad el proyecto nos regrese ese porcentaje cada año. Pero financieramente la TIR nos da este índice para poder compararlo contra otros proyectos y decidir en donde invertir.

Muchas veces los dueños de propiedades le tienen un valor sentimental a sus propiedades y creen que vale más que lo que realmente el mercado da por ellas.

Como todo en esta vida la ley de la oferta y demanda prevalece en este ámbito también. Todo bien vale lo que el mercado esté dispuesto a pagar.

Y cuando hablamos de vender tierra para un desarrollo inmobiliario, el valor lo genera el “que se puede hacer en la tierra”. ¿Qué se puede construir? ¿A cuánto puedo vender lo que construya?

Para responder la primera pregunta tenemos que ver las normativas urbanísticas de cada ciudad. “¿Qué me dejan construir?”

Y para responder la segunda pregunta pues es de analizar cuanto valor le estamos generando a nuestro nicho de mercado para que absorban nuestras unidades al precio que queramos.

Entonces, ¡¡tu tierra no vale lo que tú digas o piensas! Vale lo que el mercado diga que vale tu propiedad.

Si tu tierra tiene una vivienda construida, ¡¡al desarrollador no le genera valor que la tierra tenga construcción!! por lo cual no va a apagar el valor de la construcción.

Si vendes a alguien que simplemente quiere habitar el inmueble construido, entonces, ¡¡para esa persona si tiene valor! Ese comprador ¡¡si pagara el valor de la construcción!!

Si quieres vender tu tierra y no tienen ni la más mínima idea de cuando vender, entonces contrata a una empresa valuadora autorizada por bancos. “¡¡No a tu ahijado quien saco el curso de valuador!!” Ellos te dirán, cuánto vale tu tierra y cuánto vale tu construcción.

Si tú eres desarrollador y estas en búsqueda de propiedades para desarrollar, en el próximo blog te daré la formula básica para saber a qué precio máximo deberías de comprar tierra.