Cuando la gente me pregunta a que me dedico, y les digo soy desarrollador inmobiliario, muchas veces no tienen idea de que significa, regularmente piensan que soy un corredor de bienes raíces o un arquitecto. ¿Pero que somos los desarrolladores inmobiliarios?
Somos corredores de bienes raíces, somos arquitectos, somos ingenieros, somos financieros, somos mercadólogos, somos coordinadores de actividades, somos project managers.
Desarrolladores realizan la planeación integral de un proyecto, elaboran el plan de negocio, aseguran las fuentes de financiamiento, coordinan la estrategia de mercadeo y ventas, supervisan la construcción, coordinan las entregas de los inmuebles.
El desarrollador convierte, mediante procesos de innovación y creatividad, ideas en papel y proformas de Excel, en proyectos inmobiliarios.
Buscan tierra, conforman un equipo (arquitectos, ingenieros, etc.) coordinan el diseño, tramitan licencias y permisos, buscan el financiamiento, coordinan la construcción y entregan los inmuebles.
Los desarrolladores son como los directores de la orquesta, no tocan instrumentos, pero dirigen el show.
Tienen una pasión y visión por llevar a cabo un proyecto, lideran, orientan y motivan a cada miembro del equipo
En resumen, un desarrollador inmobiliario reúne talentos de diferentes áreas para hacer que las cosas sucedan.
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 23:17:002023-07-05 19:54:31¿Qué hace un desarrollador inmobiliario?
Para invertir en bienes inmuebles deben saber los siguientes términos, métricas y como calcularlos.
CAP RATE
En ingles es Capitalization Rate. En español seria tasa de capitalización. La fórmula matemática es:
CAP RATE = Renta Neta (NOI) / Precio
La métrica de CAP RATE es una forma de analizar una inversión, nos da la tasa que estamos ganando anualmente sin tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
No es la mejor para analizar el potencial de una propiedad. CAP RATE es como tomar una foto instantánea a la propiedad, pero su debilidad es que no toma en cuenta el tema de financiamiento. Es como si pagáramos hoy el 100% de la propiedad con nuestro dinero,
Es una forma de medir el riesgo también de la inversión. Mientras mas alto sea el CAP RATE más riesgo tendrá la inversión. Me refiero a que un apartamento premium en una buena ubicación tendrá un CAP RATE mucho mas bajo que una casa lejos de la ciudad en una zona roja. ¡Mientras más riesgo más alto debe ser el retorno!
CASH ON CASH
La diferencia entre CASH ON CASH y CAP RATE es que la métrica de CASH ON CASH si toma en cuenta el financiamiento de una propiedad.
Lo usual es dar un enganche del 20% lo cual quiere decir que una entidad (normalmente un banco) nos esta financiando el 80% de la propiedad. El banco presta dinero con una tasa de interés y a un plazo puntual.
Donde la inversión es el enganche que se tuvo que dar al inicio para la compra de la propiedad.
Esta métrica no sirve mucho en el mercado latinoamericano (vs mercado estadounidense), ya que las tasas de interés son mas altas y las rentas son más bajas (vs mercado estadounidense)
TIR (Tasa Interna de retorno)
Es la rentabilidad promedio anual que la propiedad paga. Esta métrica analiza la inversión de inicio a fin. No es una “foto” como las otras. Para esta métrica necesitamos saber (y es la clave) el “fin”. Debemos de tener una estrategia de salida que en estas inversiones es vender la propiedad. (Este es el “fin”)
La fórmula de esta métrica es complicada por lo mismo es mejor utilizar programas como Excel para calcularla.
VALOR PRESENTE NETO (VPN)
Esta formula igual que la TIR es mejor calcularla con programas como Excel. Para esta métrica igual necesitamos analizar la inversión de inicio a fin. Necesitamos saber la inversión en el año 0 y los flujos año con año, terminando con la estrategia de salida (reventa de la propiedad). La formula toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y traerá todos los flujos a un valor presente. Lo cual nos dirá en términos monetarios cuanto seria la ganancia en dinero en el año 0.
Recordemos si están buscando evaluar rápidamente una inversión pueden utilizar el CAP RATE. Si están pensando en retener la propiedad un tiempo y comprar inmueble con financiamiento usen CASH ON CASH. Si quieren saber el calor verdadero de la inversión de inicio a fin, piensen en la TIR o VPN.
En el negocio de las finanzas hay mas métricas que se pueden evaluar, pero en el negocio de renta de bienes inmuebles, estas definitivamente son las idóneas.
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 23:13:002023-07-05 19:08:37Métricas para evaluar inversiones en bienes raíces
¿Alguien se ha preguntado en realidad cuanto nos cuesta ($$$$) tener un carro en Guatemala?
Si, el carro es una herramienta que nos ayuda a transportarnos de un lugar a otro. ¿Pero que nos cuesta?
Financieramente es un pasivo y no un activo, ya que nos genera gastos como gasolina, repuestos, servicios, seguros, etc. Nos obliga a tener que pagar parqueo a donde vayamos. Para ir a trabajar debemos de tener un espacio de parqueo el cual normalmente es alquilado por mes. Si compraste tu vivienda, pues un buen porcentaje de ese costo es por los espacios de parqueo que se deben construir.
Cuantifiquemos todos estos gastos para darnos cuenta en realidad que nos cuesta tener un carro.
Pensemos en el siguiente escenario:
Juan compra su apartamento nuevo, el cual costo $200,000.00. Pago un enganche del 20% y el resto lo saco financiado por banco.
Mensualmente debe pagar una cuota pro su parqueo de aprox $1,350.00.
El apartamento incluía 2 parqueos.
Juan trabaja en la zona 10 donde esta obligado a rentar un espacio de parqueo en el edificio donde esta su oficina.
El carro que m aneja actualmente es una SUV la cual también esta financiada y paga alrededor de $400.00 por los siguientes 4 años.
Miremos el flujo mensual que debe de pagar Juan por su vehículo:
No
Gastos MENSUALES
Monto
1
Gasolina
$ 250.00
2
Servicio
$100.00
3
Pago parqueos (parqueos ocio)
$20.00
4
Alquiler de parqueo oficina
$150.00
5
Seguro
$80.00
6
Cuota vehículo
$400.00
TOTAL
$1,000.00
Ahora hagamos el calculo de cuanto le costo al desarrollador de su apartamento construirle su parqueo el cual ya compro.
1m2 de construcción de parqueo – $300.00 x m2
1 unidad de parqueo = 12.5m2 + 22.5m2 de circulación = 35m2
Su apartamento tenia espacio para 2 carros, quiere decir que se tuvieron que construir 70m2
A $300.0 x m2 * 70m2 = $21,000 + (10% ganancia del desarrollador) = $23,100.00
El apartamento le costo $200,000.00 entonces el 11.5% del precio es en parqueo. Si donde vivie pudiera usar transporte publico y no fuera necesario tener parqueos en su apartamento, le hubiera costado $176,900 y su cuota disminuiría en $300.00 quedando aprox en $1,050.00 mensuales.
Si le agregamos el costo de sus parqueos mensual
No
Gastos MENSUALES
Monto
1
Gasolina
$ 250.00
2
Servicio
$100.00
3
Pago parqueos (parqueos ocio)
$20.00
4
Alquiler de parqueo oficina
$150.00
5
Seguro
$80.00
6
Cuota vehículo
$400.00
7
Costo de parqueo en su vivienda
$300.00
TOTAL
$1,300.00
El costo de tener un vehículo ($1,300.00 mensuales) sobrepasaría el costo de adquirir una vivienda ($1,050.00 mensuales). Esto quiere decir que si Guatemala tuviera acceso a transporte público, tendríamos un ahorro significativo el cual el la persona pudiera usar de diferentes maneras.
Para el desarrollador el parqueo es un mal necesario. La necesidad del vehículo obliga a que se construyan cada vez más parqueos y encarecer toda la industria inmobiliaria.
Es bueno apostar por proyectos urbanos orientados al transporte público y poco a poco ir solucionando la vida urbana de la ciudad.
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 23:12:002023-07-05 19:01:24Costo real del parqueo
La elección entre casa o apartamento no es fácil. Y es en muchos casos es la mayor inversión de la vida.
¿Cómo escoger entre ambos? No es tarea fácil. Y no creemos que se trate de un tema económico. Es más, un tema de situación y timing.
Hay varios factores que la persona o familia toma en cuenta en estos tiempos para tomar la decisión.
Necesidad de espacio: Dependiendo de la etapa de vida en que estén y la cantidad de miembros de la familia, dependerá la necesidad de espacio que requieren. Usualmente las casas tienen un área de terreno más y también tienen “jardín”.
Seguridad: La seguridad de vivir en apartamento es más alta que vivir en casa, ya que cuenta con más sistemas de accesos y mayor restricción para llegar a un nivel superior.
Trafico: Conseguir una casa en lugares céntricos tiende a ser mucho más costoso por los precios de la tierra, la tendencia es densificar con proyectos verticales en lugares céntricos. Por lo cual los apartamentos serán más viables en lugares céntricos.
Inversión: Tiende a ser más fácil rentar o re vender un apartamento en lugares céntricos debido a la demanda actual. Por lo cual hace es mejor la inversión en apartamentos ya que generan más plusvalía que una casa en las afueras de la ciudad.
Ahora las ventajas y desventajas de vivir en casa y apartamento son las siguientes:
Ventajas de las casas:
No compartir muro con vecinos
Tener mascotas es más fácil
No esperar el ascensor para llegar a tu casa
Desventajas de las casas:
Más costosas en la compra
Mantenimiento más costo
Menor seguridad
Ventajas de los apartamentos:
Mayor plusvalía para inversión
Más seguridad
Por el espacio son más económicos
Menos trafico
Desventajas de los apartamentos:
Menor espacio
No jardín
Difícil tener mascotas
Poco espacio de almacenamiento
No espacio para construir mas
Como dijimos anteriormente depende de la situación y timing para ver cuál es la mejor adquisición.
Esperamos que tomen la mejor decisión.
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 23:11:002023-07-05 18:47:26Apartamento vs casa
¡Un gran porcentaje de personas que actualmente alquilan una vivienda dicen que el mayor obstáculo para la compra de una vivienda es el pago del enganche!! Seguido por la deuda abundante y falta de seguridad en el empleo.
El hábito del ahorro es de poco a nulo en nuestra sociedad y por eso se dificulta mucho la compra de una vivienda. Es más fácil alquilar ya que solo se necesita cierta cantidad mes a mes y no el monto inicial para la compra.
Lo usual es un 20% de enganche, pero este monto puede ser hasta más alto del ingreso anual del comprador.
Y es por eso que se creó instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA.
La mayoría de préstamos con seguro FHA solicitan un enganche desde 5%.
Aumenta un poco la tasa de interés del crédito, pero soluciona el problema principal de la adquisición de la vivienda.
¿Problema resuelto verdad?
Para dejar de alquilar, y lograr ese primer paso hacia el sueño de tener una vivienda, los créditos con seguro FHA puede ser la puerta para lograr ese sueño.
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 23:10:002023-07-05 18:37:59FHA y tu enganche
¿Estás cansado de alquilar y no tener una vivienda propia?
Ahorita te ayudamos a que veas que requisitos debes de cumplir para poder adquirir una vivienda.
Proyecto: Aquí lo primordial es evaluar y escoger el proyecto que más se acomode a tu etapa de vida, necesidades como ubicación, distribución, tamaño, cantidad de parqueos, etc.
Enganche: Con proyectos avalados por FHA, necesitas un monto de enganche desde un 5% del valor total del apartamento. Y muchos proyectos te dejan fraccionar el enganche para que se te haga más fácil aún.
Cumplir con requisitos de la entidad financiera
Récord crediticio: Tener un buen récord crediticio, significa no tener demandas por incumplimientos, no estar atrasado en pagos de prestamos
Edad: Según tu edad será el plazo al cual te podrán dar tu crédito
Cuota mensual: Las entidades financieras normalmente solicitan que la cuota mensual de tu vivienda no sea más del 33% de tus ingresos líquidos. Quiere decir que si tus ingresos mensuales son de Q. 10,000.00 el banco te autorizara únicamente una cuota de hasta Q. 3,300.00 mensuales.
Estabilidad laboral: Normalmente solicitan 1 año mínimo de estabilidad laboral.
Gastos apartes: Verificar si hay gastos aparte de la compra del inmueble, como lo son gastos legales por la escrituración, gastos por avaluó de la propiedad, depósito para el contador de agua, etc.
¡Esperemos que esto te haya ayudado a tomar la decisión y a mostrarte que no es tan difícil cumplir el sueño de tu vida de poder adquirir tu propio apartamento!
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 11:19:002023-07-05 18:35:38Requisitos para comprar tu apartamento
Un desarrollo de uno mixto es un proyecto inmobiliario planificado para integrar comercio, oficina, vivienda, hotel, recreación u otras funciones.
Es orientado a peatones y contiene elementos de un ambiente de trabajo y vivienda. Maximiza espacio, tiene comodidades y expresión arquitectónica y tiende a mitigar el tráfico. Una característica importante y vital es que debe contener dos o más usos de suelo.
Un desarrollo de uso mixto no es un modelo o producto estandarizado, puede construirse en un entorno urbano o suburbano, hay muchas variables para construir un proyecto de uso mixto.
Desde la perspectiva del desarrollador el desarrollo de uso mixto es un formato popular porque proporciona los siguientes beneficiosa sus clientes:
Conveniencia de trabajar, vivir, recrearse en un solo lugar
Vivir cerca del trabajo
Reduce la congestión vehicular y el tiempo en el trafico
Satisface el deseo del usuario de vivir en una ciudad
El desarrollo de uso mixto es fomentado por:
Aumento de los precios de la tierra
El estímulo de los organismos públicos locales (desarrollo económico, planificación, zonificación, etc.)
Los desarrollos de uso mixto son el próximo paso para la ciudad de Guatemala.
https://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svg00manuel@iguate.comhttps://astydesarrollos.com/wp-content/uploads/2023/06/logo.svgmanuel@iguate.com2020-10-02 11:17:002023-07-05 18:36:11Desarrollos de uso mixto
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