Muchas veces los dueños de propiedades le tienen un valor sentimental a sus propiedades y creen que vale más que lo que realmente el mercado da por ellas.

Como todo en esta vida la ley de la oferta y demanda prevalece en este ámbito también. Todo bien vale lo que el mercado esté dispuesto a pagar.

Y cuando hablamos de vender tierra para un desarrollo inmobiliario, el valor lo genera el “que se puede hacer en la tierra”. ¿Qué se puede construir? ¿A cuánto puedo vender lo que construya?

Para responder la primera pregunta tenemos que ver las normativas urbanísticas de cada ciudad. “¿Qué me dejan construir?”

Y para responder la segunda pregunta pues es de analizar cuanto valor le estamos generando a nuestro nicho de mercado para que absorban nuestras unidades al precio que queramos.

Entonces, ¡¡tu tierra no vale lo que tú digas o piensas! Vale lo que el mercado diga que vale tu propiedad.

Si tu tierra tiene una vivienda construida, ¡¡al desarrollador no le genera valor que la tierra tenga construcción!! por lo cual no va a apagar el valor de la construcción.

Si vendes a alguien que simplemente quiere habitar el inmueble construido, entonces, ¡¡para esa persona si tiene valor! Ese comprador ¡¡si pagara el valor de la construcción!!

Si quieres vender tu tierra y no tienen ni la más mínima idea de cuando vender, entonces contrata a una empresa valuadora autorizada por bancos. “¡¡No a tu ahijado quien saco el curso de valuador!!” Ellos te dirán, cuánto vale tu tierra y cuánto vale tu construcción.

Si tú eres desarrollador y estas en búsqueda de propiedades para desarrollar, en el próximo blog te daré la formula básica para saber a qué precio máximo deberías de comprar tierra.

Cuando la gente me pregunta a que me dedico, y les digo soy desarrollador inmobiliario, muchas veces no tienen idea de que significa, regularmente piensan que soy un corredor de bienes raíces o un arquitecto. ¿Pero que somos los desarrolladores inmobiliarios?

Somos corredores de bienes raíces, somos arquitectos, somos ingenieros, somos financieros, somos mercadólogos, somos coordinadores de actividades, somos project managers.

Desarrolladores realizan la planeación integral de un proyecto, elaboran el plan de negocio, aseguran las fuentes de financiamiento, coordinan la estrategia de mercadeo y ventas, supervisan la construcción, coordinan las entregas de los inmuebles.

El desarrollador convierte, mediante procesos de innovación y creatividad, ideas en papel y proformas de Excel, en proyectos inmobiliarios.

Buscan tierra, conforman un equipo (arquitectos, ingenieros, etc.) coordinan el diseño, tramitan licencias y permisos, buscan el financiamiento, coordinan la construcción y entregan los inmuebles.

Los desarrolladores son como los directores de la orquesta, no tocan instrumentos, pero dirigen el show.

Tienen una pasión y visión por llevar a cabo un proyecto, lideran, orientan y motivan a cada miembro del equipo

En resumen, un desarrollador inmobiliario reúne talentos de diferentes áreas para hacer que las cosas sucedan.

¿Alguien se ha preguntado en realidad cuanto nos cuesta ($$$$) tener un carro en Guatemala?

Si, el carro es una herramienta que nos ayuda a transportarnos de un lugar a otro. ¿Pero que nos cuesta?

Financieramente es un pasivo y no un activo, ya que nos genera gastos como gasolina, repuestos, servicios, seguros, etc. Nos obliga a tener que pagar parqueo a donde vayamos. Para ir a trabajar debemos de tener un espacio de parqueo el cual normalmente es alquilado por mes. Si compraste tu vivienda, pues un buen porcentaje de ese costo es por los espacios de parqueo que se deben construir.

Cuantifiquemos todos estos gastos para darnos cuenta en realidad que nos cuesta tener un carro.

Pensemos en el siguiente escenario:

Juan compra su apartamento nuevo, el cual costo $200,000.00. Pago un enganche del 20% y el resto lo saco financiado por banco.

Mensualmente debe pagar una cuota pro su parqueo de aprox $1,350.00.

El apartamento incluía 2 parqueos.

Juan trabaja en la zona 10 donde esta obligado a rentar un espacio de parqueo en el edificio donde esta su oficina.

El carro que m aneja actualmente es una SUV la cual también esta financiada y paga alrededor de $400.00 por los siguientes 4 años.

Miremos el flujo mensual que debe de pagar Juan por su vehículo:

No	Gastos MENSUALES	Monto
1	Gasolina	$ 250.00
2	Servicio	$100.00
3	Pago parqueos (parqueos ocio)	$20.00
4	Alquiler de parqueo oficina	$150.00
5	Seguro	$80.00
6	Cuota vehículo	$400.00
	TOTAL	$1,000.00

Ahora hagamos el calculo de cuanto le costo al desarrollador de su apartamento construirle su parqueo el cual ya compro.

1m2 de construcción de parqueo – $300.00 x m2

1 unidad de parqueo = 12.5m2 + 22.5m2 de circulación = 35m2

Su apartamento tenia espacio para 2 carros, quiere decir que se tuvieron que construir 70m2

A $300.0 x m2 * 70m2 = $21,000 + (10% ganancia del desarrollador) = $23,100.00

El apartamento le costo $200,000.00 entonces el 11.5% del precio es en parqueo. Si donde vivie pudiera usar transporte publico y no fuera necesario tener parqueos en su apartamento, le hubiera costado $176,900 y su cuota disminuiría en $300.00 quedando aprox en $1,050.00 mensuales.

Si le agregamos el costo de sus parqueos mensual

No	Gastos MENSUALES	Monto
1	Gasolina	$ 250.00
2	Servicio	$100.00
3	Pago parqueos (parqueos ocio)	$20.00
4	Alquiler de parqueo oficina	$150.00
5	Seguro	$80.00
6	Cuota vehículo	$400.00
7	Costo de parqueo en su vivienda	$300.00
	TOTAL	$1,300.00

El costo de tener un vehículo ($1,300.00 mensuales) sobrepasaría el costo de adquirir una vivienda ($1,050.00 mensuales). Esto quiere decir que si Guatemala tuviera acceso a transporte público, tendríamos un ahorro significativo el cual el la persona pudiera usar de diferentes maneras.

Para el desarrollador el parqueo es un mal necesario. La necesidad del vehículo obliga a que se construyan cada vez más parqueos y encarecer toda la industria inmobiliaria.

Es bueno apostar por proyectos urbanos orientados al transporte público y poco a poco ir solucionando la vida urbana de la ciudad.

¡Un gran porcentaje de personas que actualmente alquilan una vivienda dicen que el mayor obstáculo para la compra de una vivienda es el pago del enganche!! Seguido por la deuda abundante y falta de seguridad en el empleo.

El hábito del ahorro es de poco a nulo en nuestra sociedad y por eso se dificulta mucho la compra de una vivienda. Es más fácil alquilar ya que solo se necesita cierta cantidad mes a mes y no el monto inicial para la compra.

Lo usual es un 20% de enganche, pero este monto puede ser hasta más alto del ingreso anual del comprador.

Y es por eso que se creó instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA.

La mayoría de préstamos con seguro FHA solicitan un enganche desde 5%.

Aumenta un poco la tasa de interés del crédito, pero soluciona el problema principal de la adquisición de la vivienda.

¿Problema resuelto verdad?

Para dejar de alquilar, y lograr ese primer paso hacia el sueño de tener una vivienda, los créditos con seguro FHA puede ser la puerta para lograr ese sueño.

Un desarrollo de uno mixto es un proyecto inmobiliario planificado para integrar comercio, oficina, vivienda, hotel, recreación u otras funciones.

Es orientado a peatones y contiene elementos de un ambiente de trabajo y vivienda. Maximiza espacio, tiene comodidades y expresión arquitectónica y tiende a mitigar el tráfico. Una característica importante y vital es que debe contener dos o más usos de suelo.

Un desarrollo de uso mixto no es un modelo o producto estandarizado, puede construirse en un entorno urbano o suburbano, hay muchas variables para construir un proyecto de uso mixto.

Desde la perspectiva del desarrollador el desarrollo de uso mixto es un formato popular porque proporciona los siguientes beneficiosa sus clientes:

• Conveniencia de trabajar, vivir, recrearse en un solo lugar
• Vivir cerca del trabajo
• Reduce la congestión vehicular y el tiempo en el trafico
• Satisface el deseo del usuario de vivir en una ciudad

El desarrollo de uso mixto es fomentado por:

• Aumento de los precios de la tierra
• El estímulo de los organismos públicos locales (desarrollo económico, planificación, zonificación, etc.)

Los desarrollos de uso mixto son el próximo paso para la ciudad de Guatemala.