Métricas para evaluar inversiones en bienes raíces

Para invertir en bienes inmuebles deben saber los siguientes términos, métricas y como calcularlos.

CAP RATE

En ingles es Capitalization Rate. En español seria tasa de capitalización. La fórmula matemática es:

CAP RATE = Renta Neta (NOI) / Precio

La métrica de CAP RATE es una forma de analizar una inversión, nos da la tasa que estamos ganando anualmente sin tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo.

No es la mejor para analizar el potencial de una propiedad. CAP RATE es como tomar una foto instantánea a la propiedad, pero su debilidad es que no toma en cuenta el tema de financiamiento. Es como si pagáramos hoy el 100% de la propiedad con nuestro dinero,

Es una forma de medir el riesgo también de la inversión. Mientras mas alto sea el CAP RATE más riesgo tendrá la inversión. Me refiero a que un apartamento premium en una buena ubicación tendrá un CAP RATE mucho mas bajo que una casa lejos de la ciudad en una zona roja. ¡Mientras más riesgo más alto debe ser el retorno!

CASH ON CASH

La diferencia entre CASH ON CASH y CAP RATE es que la métrica de CASH ON CASH si toma en cuenta el financiamiento de una propiedad.

Lo usual es dar un enganche del 20% lo cual quiere decir que una entidad (normalmente un banco) nos esta financiando el 80% de la propiedad. El banco presta dinero con una tasa de interés y a un plazo puntual.

La formula de CASH ON CASH es:

CASH ON CASH = (Renta Neta (NOI) – Cuota nivelada) / Inversión

Donde la inversión es el enganche que se tuvo que dar al inicio para la compra de la propiedad.

Esta métrica no sirve mucho en el mercado latinoamericano (vs mercado estadounidense), ya que las tasas de interés son mas altas y las rentas son más bajas (vs mercado estadounidense)

TIR (Tasa Interna de retorno)

Es la rentabilidad promedio anual que la propiedad paga. Esta métrica analiza la inversión de inicio a fin. No es una “foto” como las otras. Para esta métrica necesitamos saber (y es la clave) el “fin”. Debemos de tener una estrategia de salida que en estas inversiones es vender la propiedad. (Este es el “fin”)

La fórmula de esta métrica es complicada por lo mismo es mejor utilizar programas como Excel para calcularla.

VALOR PRESENTE NETO (VPN)

Esta formula igual que la TIR es mejor calcularla con programas como Excel. Para esta métrica igual necesitamos analizar la inversión de inicio a fin. Necesitamos saber la inversión en el año 0 y los flujos año con año, terminando con la estrategia de salida (reventa de la propiedad). La formula toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y traerá todos los flujos a un valor presente. Lo cual nos dirá en términos monetarios cuanto seria la ganancia en dinero en el año 0.

Recordemos si están buscando evaluar rápidamente una inversión pueden utilizar el CAP RATE. Si están pensando en retener la propiedad un tiempo y comprar inmueble con financiamiento usen CASH ON CASH. Si quieren saber el calor verdadero de la inversión de inicio a fin, piensen en la TIR o VPN.

En el negocio de las finanzas hay mas métricas que se pueden evaluar, pero en el negocio de renta de bienes inmuebles, estas definitivamente son las idóneas.

Saludos.

Marcos Penados

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